Ranahrumah.com – PROPERTI | Pilih beli rumah atau lahan kosong? Jika investasi rumah yang kita pilih, rumah seperti apa yang harus kita beli, rumah baru atau rumah seken? Jika berminat pada lahan kosong, kriteria apa yang kita pakai dan apakah dibiarkan kosong atau didirikan bangunan?
Setiap orang pasti mengharapkan tingkat pengembalian (return) saat berinvestasi properti. Namun faktanya, return dapat menjadi positif alias untung atau kemungkinan menjadi negatif alias rugi.
Baca Juga: Penting Diketahui Jika Ingin Investasi Tanah agar Untung
Berikut beberapa gambaran yang bisa menjadi bekal sebelum memutuskan membeli rumah atau lahan untuk berinvestasi.
Membeli Rumah Baru
Dua jenis rumah yang bisa kita beli untuk investasi adalah rumah baru dan rumah seken. Kiat apa saja yang diperlukan untuk membelinya?
Lokasi Membeli
Lokasi properti selalu menjadi pertimbangan pertama. Pilihlah lokasi yang dekat dengan pusat perdagangan, pusat perbelanjaan, dan dekat sekolah. Di saat lalu lintas makin padat seperti ini dan kemacetan terjadi di mana-mana tidak hanya di pusatmkota tapi juga sampai ke kota-kota pinggiran, maka sebaiknya ukuran dekat di sini bukan berbicara jarak lagi namun bicara waktu tempuh.
Michael Ginarto, pakar properti menekankan. “Berapa lama perjalanan untuk mencapai suatu lokasi yang kita tuju dari lokasi rumah, bukan berapa jauh (km) jaraknya.”
Reputasi Pengembang
Mengingat regulasi pemerintah di Indonesia untuk perlindungan konsumen pembeli properti masih lemah, maka sebaiknya kita melihat reputasi pengembang. Pilih pengembang yang terpercaya. Hal ini bisa dilihat dari proyek-proyek yang sudah ditangani, kerja sama dengan banyak bank, dan track record-nya.
Selain mengamankan uang yang sudah kita bayarkan dan mendapat jaminan proyek akan terbangun sesuai waktu yang ditentukan, memilih pengembang yang punya reputasi baik, juga akan memudahkan kita saat ingin menjual kembali rumah yang kita punya. Untuk menjelaskan kepada calon pembeli pun akan lebih mudah, karena biasanya proyek yang ditangani oleh pengembang bereputasi baik, dikenal olah masyarakat luas.
Baca Juga: Kesalahan Umum yang Banyak Dilakukan saat Investasi Properti di luar Negeri
Pelajari Kontraknya
Hal ini menyangkut perpajakan dan biaya-biaya apa saja yang harus kita tanggung. Karena sifatnya untuk investasi, maka kita harus selalu berpikir untuk selalu mendatangkan keuntungan setiap tahun.
Hitung dengan cermat berapa biaya balik nama, PBB per tahun, dsb. Jangan sampai uang-uang yang harus kita bayarkan ini menjadikan kita tak memperoleh untung apa-apa setiap tahunnya.
Waktu yang Tepat
Kapan harus membeli? Timing ini harus ditentukan secara tepat. Untuk rumah baru, waktu paling tepat untuk membeli adalah pada saat launching atau saat early bird. Intinya belilah rumah baru di saat yang paling awal.
Membeli rumah saat early bird akan memberi keuntungan paling besar bagi kita sebagai konsumen. Di saat itulah pengembang menjual rumahnya dengan HPP (Harga Pokok Penjualan). Harga rumah ini bisanya sudah mencakup bunga bank, biaya pembangunan, dan pengembang tak mengambil profi t di sana.
Biasanya, setelahnya pengembang akan berpromosi dengan harga-harga berikutnya yang sudah dinaikkan. Jangan kaget juga bila ternyata nantinya harga akhir (paling ahir) bisa 2 kali lipat dari harga awal yang kita bayarkan. Sebenarnya beli di saat akhir juga masih tetap untung tapi keuntungannya tak akan sehebat jika beli di early bird. “Karena harga properti kenaikannya 2 kali inflasi. akan naik terus, tak akan turun,” ujar Michael menambahkan.
Pendanaan
Investasi properti adalah investasi yang paling dinamis. Tak harus seseorang yang mau berinvestasi memiliki uang sebanyak harga properti yang akan dibelinya. “Investasi properti adalah satu-satunya investasi yang bisa pakai duit orang lain,“ ujar Michael.
Secara umum kita mengenal 3 jenis pendanaan dalam membeli rumah yaitu melalui KPR (Kredit Pemilikan Rumah), cicilan pengembang, dan tunai keras.
Lebih lanjut Michael menyebutkan cicilan pengembang persyaratannya sangat mudah tapi lebih tinggi 10-20% dibanding dengan KPR. Meski lebih menguntungkan, kenapa orang sering enggan menggunakan KPR? Tercatatnya nama kita di pajak dan secara otomatis ketika mengambil KPR dan proses yang cukup ribet (dibanding dengan cicilan pengembang), sering menjadi alasan utama.
Kelebihan lain menggunakan cicilan pengembang, sebelum rumah yang kita beli terbangun pun, kita bisa menjual (melepas) kembali rumah itu ke pihak ke-3. Sehingga dalam waktu singkat, kita bisa mendapat keuntungan dan menerima uang kontan dari properti yang kita jual. Meski, nama yang tercantum dalam pengangsur cicilan tetap nama kita.
“Pembayaran dengan tunai keras sebaiknya hindari, meski punya uang. Karena uang sejumlah itu bisa kita belikan 3 properti yang sama dengan proses cicilan, dan nantinya kita bisa lepas lagi di tengah jalan agar kita dapat uang tunai kembali,” ujar Michael mencontohkan.
Tujuan
Akan diapakan rumah setelah menjadi milik kita? Kita sewakan, atau kita diamkan, atau kita robohkan dan diganti dengan jenis bangunan baru (vila, kios, dsb)? Hal ini tergantung pada tujuan investasimu. Tujuan berinvestasi, harus ditetapkan sejak awal karena akan menentukan langkah selanjutnya saat rumah sudah menjadi milik kita.
Menurut Michael ada 2 jenis tujuan, untuk mendapatkan pemasukan atau untuk peningkatan modal. Jika pertimbangannya untuk memeroleh pemasukan, kita harus hitung cermat hal-hal seperti ini: cicilan yang harus dibayar, harga sewa rumah ketika kita sewakan, berapa uang akhir yang kita terima nantinya (harga sewa-cicilan rumah). Hitungan akhirnya harus positif.
Untuk rumah, jika disewakan saja biasanya pemasukannya bisa negatif. Kalau tujuannya peningkatan modal, biasanya berdasarkan pengambilan untung yang lebih besar. Misalnya rumah yang kita beli harganya Rp20 juta, ternyata ditawar orang dengan nilai fantastis dalam waktu tidak lama sebesar Rp40 juta, maka sebaiknya rumah itu kita lepas saja, dan uangnya dibelikan rumah lagi.
Baca Juga: Mengapa Orang Asia Tenggara Banyak Berinvestasi Rumah di Luar Negeri?
Membeli Rumah Seken
Membeli rumah seken bisa melalui lelang ataupun mencari sendiri. Kunci mencari rumah seken untuk investasi menurut Michael adalah: carilah rumah yang dijual di bawah harga pasaran. Carilah rumah yang paling jelek di lokasi yang paling bagus.
Ini bedanya dengan jika mencari rumah untuk tempat tinggal, bukan investasi. Rumah untuk tempat tinggal, mestinya kita harus cari rumah yang sudah bagus. Sebelum memutuskan pilihan kita harus memikirkan added value-nya, artinya ada tidak aktivitas yang bisa kita lakukan atau pengembangan atas rumah itu yang bisa menambah atau menaikkan nilainya. Di situlah kita bisa mengambil keuntungan. (RR)
Baca Juga: 3 Daerah di Luar Ibu Kota yang Paling Diminati karena Infrastrukturnya yang Sukses
Cek berita properti atau ulasan inspiratif ranahnya rumah dan gaya hidup penghuninya di website www.ranahrumah.com, Facebook Ranah Rumah, Instagram @ranahrumahcom
