Ranahrumah.com – PROPERTI | Ada 6 jenis pajak pembelian apartemen yang wajib dibayar, ketahui sebelum membeli.
“Pajaknya hanya 10 persen kok, Bu”. Ucapan ini kerap dilontarkan oleh pihak marketing perusahaan developer yang akan menjual unit huniannya kepada konsumen.
Padahal, menurut Erwin Kallo, Direktur Lembaga Advokasi Konsumen Properti Indonesia juga Founder Managing Erwin Kallo & Co, untuk membeli apartemen atau produk properti lainnya, ada enam komponen pajak yang harus dilunasi.
Masalah pajak apartemen, Erwin menambahkan, sering kali luput dari perhatian calon konsumen. Mereka biasanya sudah puas dengan informasi tentang harga, besaran diskon, bagaimana cara pembayarannya, dan fasilitas yang akan didapat.
Konsumen jarang sekali bertanya akan adanya pajak yang harus dibayarkan. “Kebanyakan pembeli hanya tahu tentang Pajak Pertambahan Nilai (PPn) sebesar 10 persen. Padahal masih ada pajak lain yang totalnya mencapai 35 persenan,” papar Erwin.
Namun kebanyakan developer tidak memasukkan pajak apa saja yang harus dibayarkan oleh pembeli dalam sistem penjualannya. Padahal ini penting untuk pembeli menghitung dan menyiapkan biaya-biaya tersebut, agar nantinya tidak ada istilah over budget.
“Konsumen juga harus mengetahui kewajiban pajak yang harus dibayarnya di awal oleh pihak penjual, agar pembeli tidak merasa ditipu,” saran Erwin.
Saat membeli apartemen ataupun produk properti lainnya, ada beberapa pajak yang dikenakan oleh pemerintah kepada pembeli. Besar kecilnya tergantung jenis, nilai, luas, dan lokasi properti itu sendiri.
Baca Juga: Perbedaan Membeli Apartemen di Indonesia dan Luar Negeri
Berikut 6 jenis pajak pembelian apartemen yang wajib dibayar yang akan dibebankan pembeli dikutip dari situs Antasari Place dan berbagai sumber.
1. Pajak Penghasilan (PPh)
Pajak Penghasilan (PPh) adalah pajak yang dikenakan atas penghasilan yang diterima oleh pihak penjual dari hasil penjualan apartemen.
Namun, besaran PPh yang harus dibayarkan tidak serta merta berdasarkan persentase dari harga jual apartemen, tetapi juga memperhitungkan berbagai biaya yang terkait lainnya, seperti biaya perolehan tanah, biaya pembangunan, biaya pemasaran, dan lain sebagainya.
Dengan demikian, penghasilan kena pajak yang menjadi dasar perhitungan PPh adalah hasil dari pengurangan penghasilan kotor dengan berbagai pengeluaran yang diizinkan secara perpajakan.
Di samping itu, PPh yang berlaku di Indonesia adalah PPh Pasal 22 atau PPh Pasal 25, tergantung pada mekanisme pembayaran pajaknya.
Baca Juga: 5 Tips Menata Apartemen Mungil agar Tetap Manis dan Nyaman
2. Pajak Pertambahan Nilai (PPn)
Jenis pajak yang kedua adalah Pajak Pertambahan Nilai (PPN). Pajak ini merupakan pajak yang pemerintah wajibkan atas penjualan barang dan jasa, termasuk apartemen. Sebenarnya, subjek pajak PPN adalah pengusaha atau penjual apartemen. Namun, beban pembayaran pajak ini umumnya ditanggung oleh pembeli.
Untuk apartemen baru saat ini, tarif PPN yang berlaku untuk penjualan apartemen adalah 11%. Perhitungannya umumnya didasarkan pada Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang ditetapkan oleh pemerintah daerah setempat. Adapun, NJOP ini bisa berbeda dengan harga jual apartemen yang tertera.
Misalnya, Anda ingin membeli apartemen seharga Rp1.000.000.000 dan NJOP yang berlaku adalah Rp800.000.000, maka perhitungan PPN yang harus Anda bayarkan adalah 11% x Rp800.000.000 = Rp88.000.000.
Sebagai pembeli, Anda akan menyerahkan pembayaran PPN kepada penjual saat transaksi dilakukan. Penjual kemudian akan menyetorkan PPN tersebut ke kas negara melalui mekanisme yang telah ditetapkan.
“Pajak ini hanya dikenakan satu kali saat membeli apartemen baru saja dan jika membeli melalui developer. Untuk pembayaran juga pelaporannya, akan dilakukan melalui pengembang ke kantor pajak. Sedangkan jika membeli apartemen pada perorangan, pembayaran PPn dilakukan sendiri setelah transaksi. Selambat-lambatnya 30 hari setelah transaksi berlangsung dan dilaporkan ke kantor pajak setempat,” ujar Erwin.
Baca Juga: Jadi Passive Income, Ini Cara Menghitung Harga Sewa Apartemen
3. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
Sama dengan PPn, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) juga harus dibayarkan sebelum Akta Jual Beli ditandatangani.
Pajak ini dikenakan terhadap semua transaksi properti, baik properti baru atau lama yang dibeli dari pengembang dan perorangan, seperti tukar-menukar, hibah, juga warisan.
Besaran BPHTB yang ditanggung oleh pembeli sebesar 5 persen dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOP kena Pajak), yang dihitung berdasarkan nilai transaksi atau harga pasat, mana yang lebih tinggi. Atau 5 persen dari nilai transaksi setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Perhitungan didapat dari harga beli apartemen yang dikurangi NPOPTKP masing-masing daerah, lalu dikenakan tarif BPHTB (5%).
Contoh, jika harga apartemen adalah Rp1,2 miliar dan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) di Jakarta adalah Rp80 juta, maka perhitungannya adalah:
- NPOP Kena Pajak = Rp1,2 miliar – Rp80 juta = Rp1,12 miliar
- BPHTB = 5% x Rp1,12 miliar = Rp56 juta
Catatan: Besaran NPOPTKP dapat berbeda di setiap daerah.
Baca Juga: Antasari Place Topping Off, Serah Terima Des 2024, Selebrasi bagi Konsumen
4. Pajak Penjualan Barang Mewah (PPnBM)
Selain pajak-pajak tersebut, pembelian apartemen juga dapat dikenakan Pajak Penjualan Barang Mewah (PPnBM). Pajak ini umumnya diterapkan pada barang-barang yang dikategorikan mewah, termasuk beberapa jenis apartemen dengan harga tertentu.
Kalau unit apartemen yang akan dibeli tergolong kelas mewah, pembeli juga harus membayar lagi Pajak Penjualan Barang Mewah (PPnBM) sebesar 20 persen untuk apartemen dengan harga jual di atas Rp5 Miliar. Dan 35% untuk apartemen dengan harga jual di atas Rp10 Miliar.
“Katagori wajib membayar PPnBM adalah konsumen yang membeli unit apartemen dengan luas bangunan lebih dari 150 meter persegi,” jelas Erwin.
Sebagai pembeli memang tak sedikit biaya yang disiapkan untuk membayar keempat pajak tersebut. Pembeli unit apartemen yang luasnya di atas 150m², sedikitanya harus mengeluarkan biaya sebesar 36 persen dari harga beli unit untuk pajak. Sementara pembeli unit apartemen dengan luasan di bawah 150m², harus membayar pajaknya dengan mengeluarkan biaya sebesar 16 persen dari harga beli unit.
Itu pun belum termasuk biaya provisi sekitar satu persen serta biaya-biaya lain bila pembelian melakukan dengan cara kredit. Bagi Anda yang ingin membeli unit apartemen, jangan lupa untuk menyiapkan biaya-biaya ini.
PPnBM ini juga hanya dikenakan pada konsumen yang membeli unit apartemen langsung dari pihak developer dan dibayarkan saat terjadinya transaksi jual beli. Jadi, jika konsumen membeli pada perorangan PPnBM sudah tidak berlaku lagi.
5. Pajak Bumi dan Bagunan (PBB)
Salah satu pajak jual beli apartemen yang tak kalah penting yakni Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) berupa pajak atas kepemilikan tanah dan bangunan setiap tahunnya. Adapun, besaran PBB yang harus Anda bayarkan tergantung pada beberapa faktor, seperti:
- Nilai Jual Objek Pajak (NJOP): Semakin tinggi NJOP, maka potensi besaran PBB yang harus dibayar juga semakin tinggi.
- Luas tanah dan bangunan: Semakin luas tanah dan bangunan yang dimiliki, maka tarif PBB-nya juga cenderung lebih besar.
- Tarif pajak: Persentase tarif PBB bisa berbeda-beda untuk setiap daerah dan dapat berubah setiap tahunnya. Namun, biasanya berkisar antara 0,1% hingga 0,3%.
6. Bea Balik Nama (BBN), Akte Jual Beli (AJB), dan Pertelaan
Akta Jual Beli (AJB) adalah dokumen hukum yang memuat perjanjian jual beli apartemen, sedangkan Bea Balik Nama (BBN) adalah biaya administrasi yang pemerintah kenakan untuk proses balik nama hak atas tanah dan bangunan. Sementara itu, pertelaan adalah biaya pengurusan dokumen dan administrasi lainnya.
Misalnya, jika harga apartemen adalah Rp1.000.000.000, berikut estimasi biayanya:
- Biaya untuk notaris dalam pembuatan Akta Jual Beli (AJB) biasanya berkisar antara Rp2.000.000 hingga Rp5.000.000.
- Sedangkan untuk Bea Balik Nama (BBN), biayanya adalah 1% dari harga jual apartemen, yang berarti 1% dari Rp1.000.000.000 yaitu Rp10.000.000. Menurut Erwin Kallo, Bea Balik Nama (BBN), Akte Jual Beli (AJB), dan Pertelaan bisa dibayarkan dalam satu paket bersamaan yang besarnya kurang lebih satu persen. “Paket ini biasanya akan ditawarkan oleh pihak notaris untuk mengurangi beban pajak yang harus dibayarkan oleh konsumen,” katanya.
- Selain itu, biaya pertelaan bervariasi, namun umumnya berada dalam rentang Rp1.000.000 hingga Rp3.000.000.
Dari perhitungan tersebut maka total biaya AJB, BBN, dan Pertelaan bisa berkisar antara Rp13.000.000 hingga Rp18.000.000 untuk harga apartemen tersebut.
Perlu dicatat bahwa peraturan perpajakan dapat berubah dari waktu ke waktu. Oleh karena itu, disarankan untuk selalu memeriksa informasi terbaru atau berkonsultasi dengan ahli pajak sebelum melakukan transaksi pembelian apartemen.
Baca Juga: Jenis Kucing yang Cocok Diajak Tinggal di Apartemen
Baca Juga: Penataan Apartemen 50 M2 Berkonsep Green dengan Warna Earth Tone & Natural Ventilation di The Belton
Cek berita atau ulasan inspiratif ranahnya rumah, properti, dan gaya hidup penghuninya di website www.ranahrumah.com, Facebook Ranah Rumah, Instagram @ranahrumahcom
